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社区商业中心现“黑马”相
2020-11-20 20:47:32   

  楼市调控日趋常态化,近几年商业地产呈现出理性繁荣的景象。近日,在《经济参考报》举办的“慢商业,精运营”研讨会上,著名经济学家、社科院研究生院城乡建设经济系主任、博导、住建部政策研究中心研究员、原主任陈淮,中国购物中心产业资讯中心主任郭增利,对商业地产的运营、发展,发表了各自的观点。

  别指望上海(楼盘)放开住宅限购

  陈淮(著名经济学家、社科院研究生院城乡建设经济系主任、博导、住建部政策研究中心研究员、原主任)

  在过去30余年的改革中,经历了有商业没地产的阶段,包括北京(楼盘)、上海遍地占道市场; 后又进入了有地产没商业,包括上海、北京的百货大楼等国有商业企业改革。系统化的商业地产CBD中央商务区出现后,迅速泛滥,地市级城市甚至县级城市都要搞中央商务区。不管怎么说,人们把商业地产和城市整体的改造升级包括基础设施、市政规划、交通道路、老百姓居住条件以及商业业态、商业档次和各种社会服务设施系统起来建造。

  互联网最不能挑战的是参与性

  人们进一步把商业地产和老百姓的消费结构升级密切结合起来,常说到互联网的挑战,互联网最不能挑战的就是参与性。尽管你可以网上抢购,但是你永远代替不了人们的社会交往方面的功能。

  商业地产有四大价值。第一就是我们正处在城市化、城镇化的高潮中,需要有现代化的城市。商业地产并不仅仅是提供商业服务或者商品销售的场所,提供的是城市整体升级改造。第二、商业地产的发展正在引领和重塑老百姓的消费结构。中国未来20、30、50年的可持续发展,一靠资源和自然界关系,二靠不断扩大内需、扩大消费需求。光靠老百姓吃得更好,穿得更多是不可能解决中国经济可持续发展的。扩大消费是要靠消费结构升级,商业地产正承担引领和重塑的任务。第三、商业地产还承担让中国越来越多的老百姓成为有产一族的历史价值和重任。十八届三中全会提出,我们要实现“橄榄型”的财富分配结构,要扩大中等收入的阶层。改革的目标是让大多数老百姓成为有产者,坦率说大多数老百姓买得起房最重要的不是什么宏观调控,宏观调控永远解决不了大多数老百姓买得起房的问题。

  上海别指望放开限购

  常有人说,一对年轻人结婚买一套房,爸爸妈妈、爷爷奶奶将来长辈留房7套,这种话就是个脑筋急转弯。上海一共需要多少房子,北京一共需要多少房子,中国的城市城镇一共需要多少房子,完全不取决于这些城市有多少独生子女家庭,而取决于在未来的三年、五年、八年、十年、二十年,上海、北京和中国的城市城镇总人口是增长还是不增长,增长快还是增长慢。只要中国的城镇总人口是增长的,而且是快速增长的,中国就一定需要更多的房子。

  十八届三中全会讲到了保障体系,大家注意到住房保障建设的问题。实际上,实物型的保障房建设符合中国住房保障的最低层次。保障房有四个层次,基本不要钱的,给最困难群体; 第二个层面是贴息、贴租; 第三个层面是公积金;最后一个层次是建立政策性金融机构中包含的住房储蓄银行,叫自助型,自己帮助自己。符合中国国情的住房保障体系在未来一段时间,从大规模的实物型保障房建设重心逐步向援助型发展。关于限购政策问题,大家说没讲,其实讲限购了。在户籍制度改革里,全面放开小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大型城市人口规模。在上海就别指望放开限购了。严格控制特大型城市人口规模,即便不限购也会设置比限购更加严厉和苛刻的壁垒,阻止人口向这些城市过度集中。包括一些中部西部的省会城市,将会合理确定大城市落户条件,有序选择,有选择地发展这些城市的人口。重点发展地是有序放开中等城市落户限制,结合今天的商业地产,在今后让更多人住到城里来的主战场是100万到300万人口的城市。

  后体验时代重点关注现场、服务

  郭增利(中国购物中心产业资讯中心主任)

  商业地产的本源,一是配套服务,一是需求导航。中国房地产发展过快,但商业地产还不够精细化。电商发展迅速,商业房地产和购物中心、零售业均受到冲击,后体验时代要重点关注现场和服务。

  现场和服务要完美结合

  未来电商和实体商业之间一定是一种融合的,双方相互借鉴各自的优势,最终给消费者更多选择的机会和空间,才能双赢。在2013年说实体商业,大家都在讲体验。体验必须把它上升到一种商业模式,应该能够形成独立的循环,能够有收入有产出,能够没有牺牲哪一个链条中的核心利益,形成后体验时代的商业模式。在商场、购物中心中完成一个社交的行为,跟朋友的聚会、聊天,有一定规模的Party,这是未来购物中心紧紧围绕消费者所想、形成自身独特的吸引力,把现场和服务完美结合。

  电商对实体商业、商业房地产的冲击,都是因为消费者的消费特点决定的。随着收入水平的提高,消费者的消费特点发生变化,已经不是简简单单买便宜的东西,买质量有保证的东西,他要享受,能享受到一种品质化的东西; 他需要便利,在自家楼下、在办公楼下就有他能享受到的服务。这恰恰是未来实体商业需要着力去关注的。成功的开发商抓住的不仅是资金优势、专业团队优势,而且能够通过他的项目,牢牢把消费者吸引到自己的购物中心来,这才是核心竞争力。在上海,有两个项目可着力关注,一个是老一代的恒隆港汇广场,它的公寓跟商场的互动非常出色,公寓租户也是商场重要的VIP消费者之一。浦东的嘉里城做了一个社区型的购物中心,牢牢抓住消费群体的核心消费,甚至对周边其他的购物中心产生分流作用。未来大部分城市90%以上的新项目都是综合性、复合型的购物中心。一线城市会有95%是以综合体的方式出现。购物中心、城市综合体、商业综合体真正要实现可持续发展,首先要明确服务谁,各个产品、各个功能之间到底是什么样的协同关系。只有这样才能避免商圈与商圈重叠、项目与项目恶性竞争。

  贴近消费者需求才是好的购物中心

  中国商业发展到现在可以非常清晰看到项目的基本特征,所谓高端项目,服务的是小众、实力派的; 更大数量是时尚派的,面对客户群是青年比较活跃的消费者; 大众消费代表消费的中间力量。但越是金字塔塔尖的部分越是大家热衷的,庞大消费群体往往被忽略。从城市规划层面看,购物中心、综合体首先要成为区域发展的一个配套服务设施,综合体的立项、购物中心的立项应该满足区域发展配套设施,商业房地产功能的组合应该互为配套。中国的购物中心、国外的购物中心,真正成功的不一定是以品牌的高低决定的。一个购物中心真的让消费者可以依赖、经常光顾,才是最大的成功。

  目前,城市商业项目的供应量非需求导向现象普遍。从城市规划看,一个时期集中投放商业用地太大,会影响到招商引资。五年前,同样一个零售商在一个城市、一个大体的区位选择项目时,会跟三个开发商谈开一个店,现在一个零售商要面临10个项目的选择,零售商基本上是理智的,他的开店节奏控制得好,会以市场真实需求作为自己开店的标准。从购物中心自身看,商业房地产自身过多集中于奢华的、时尚的。大部分购物中心的老板会以品牌好坏决定这是不是一个好的购物中心。作为一种生活方式,你只要贴近消费者的实际需求,有很好的为零售商创建经营的平台,能够产生很好的业绩才是好的购物中心。中国零售商在经济没有波动的情况下,租金在整个营业额的比重已经是亚洲地区最高了。从这个角度说,中国的购物中心应该学习美国奢华、时尚的发展模式,现在要走向一种生活化、平民化、亲民化、日常化的发展路线,这才是中国购物中心发展的方向。

  (房报记者 王丰芳 整理)


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